Недвижимость за рубежом AVD Group. Недвижимость в Болгарии Квартиры в Болгарии Недвижимость в Греции Квартиры в Греции Недвижимость Халкидики Недвижимость во Франции. Недвижимость в Ницце. Недвижимость Франция Недвижимость Лазурный Берег Недвижимость Ницца Недвижимость на Лазурном Берегу

—————————————————————————————————————————————-

.

УВАЖАЕМЫЕ ГОСПОДА! НА НАШЕМ САЙТЕ РАЗМЕЩЕНА ЛИШЬ НЕБОЛЬШАЯ ЧАСТЬ ИМЕЮЩИХСЯ ОБЪЕКТОВ 10-15%, ЗА ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИЕЙ ОБРАЩАЙТЕСЬ К НАШИМ МЕНЕДЖЕРАМ.

.

+7(495)646-85-13 / avd-group@mail.ru

.

Западная Германия: Квартиры, Дома, Виллы и Замки
Это надо знать

.

—————————————————————————————————————————————-

Часто задаваемые вопросы о покупке недвижимости в Германии

Если я приобрету в Германии коммерческую недвижимость, то какой годовой доход я могу иметь?
В среднем, чистая прибыль от вложений в недвижимость составляет от 8 до 14 % в год.

Хочу купить квартиру в Германии, а потом сдавать её и получать прибыль. Какой город посоветуете? Большой и дорогой Берлин, или маленький и скромный Брюль?
Практика показывает, что от выбора города, прибыль (в процентах годовых от вложенной суммы) мало зависит. То есть, Вы можете купить дорогую квартиру в Берлине или две квартиры в Брюле и сдавать их в сумме за те же деньги. В любом случае, Вы получите от 8 до 14% годовых.

Можно ли приобретать недвижимость на аукционах в Германии?
Да, конечно. На аукционах продаётся недвижимость, которая примерно на 20-30 % дешевле аналогичной. Достаточно часто, недвижимость продают Банки, отобрав её у клиентов, которые не выплатили кредит.

Какие дополнительные расходы будут у меня при покупке недвижимости в Германии?
Сделка с недвижимостью в Германии совершается только через нотариуса. Комиссия нотариуса составляет примерно 1 % от суммы сделки.
Комиссия маклера составляет примерно 3,57 % включая НДС, но в некоторых Землях Германии комиссия выше. Например в Берлине средняя комиссия 5,95%, а на юге страны иногда можно встретить комиссию до 8,33 % и даже выше.
Налог на покупку недвижимости (оплачивается городу) составляет 3,5 % от стоимости объекта, но в Берлине он 4,5%.

В сумме, комиссионные нотариуса, маклера, и налог города составляют примерно от 8 до10 % цены объекта.

Какие налоги я буду платить, сдав недвижимость в аренду?
Существуют некие фиксированные налоги на недвижимость, которые выплачиваются ежегодно. Например, за 1000 кв. м. платится 2,500-3,000 евро в год. Этот налог един для любой недвижимости (гостиница, доходный дом, вилла, замок, квартира). За 2-3-х комнатную квартиру Вы будете платить примерно 150 евро в год.
Далее не нужно забывать о налоге на прибыль. Если Вы имеете вид на жительство в Европе, то необходимо платить примерно от 14 до 48 % от прибыли. Если же Вы не резидент Германии, то с налогами будете разбираться в России. Двойное налогообложение между нашими странами недопустимо. Налог на прибыль зависит от суммы прибыли.

Может ли оказаться так, что за квартирой окажутся долги?
Мы с вами выбираем недвижимость, а потом идем на оформление к нотариусу. Именно он проверяет, имеет ли квартира обременение или долги. Обмануть его невозможно, т.к. он запрашивает информацию у города. Если там что-то зарегистрировано, значит, обременение есть, а если там всё чисто, то квартира чиста. На квартире не может быть незарегистрированных долгов.

Как выглядит юридическая сторона процесса совершения сделки?
После того, как клиент выберет для себя тот или иной объект недвижимости, заключается официальный договор (в России он называется договор о намерениях). Данный договор составляет нотариус, и в его же присутствии подписывается продавцом и покупателем. Этот документ накладывает и на покупателя, и на продавца определенные обязательства, причем как юридические, так и финансовые.
В том числе, в договоре закрепляются все условия осуществления сделки, стоимость объекта, форма и время оплаты. После подписания этого договора считается, что объект недвижимости снят с продажи, продавец прекращает какую-либо деятельность по его рекламе, отзываются все материалы рекламно-информационного характера, размещенные в средствах массовой информации.
Обычно, в Европе, в сделке, наряду с продавцом и покупателем принимает участие посредник. Это агентство недвижимости или частный брокер. Именно этот посредник и осуществляет в итоге сделку, делая при этом все необходимые проверки, как юридические так и финансовые, предлагает схему финансирования, оказывает содействие в получении кредита и так далее. Нотариус же, как лицо государственное, контролирует юридическую чистоту сделки.

Какова комиссия Нотариуса?
Комиссия нотариуса от 0,7% и выше, и зависит от стоимости квартиры.
В среднем это 1%, но при стоимости квартиры в 20 000 евро нотариус возьмет примерно 400 евро.
При стоимости в 250 000 евро он берет около 0,8%.

Можно ли сдать в наем купленную квартиру и сколько это стоит?
Сдать квартиру можно, для Вас это бесплатно. Услуги оплачивает тот, кто снимает квартиру. Обычно для него это стоит 2 “холодные” платы. Иногда бывает так, что владелец сам оплачивает эти расходы, чтобы квартира быстрее сдалась. Так у арендатора получается меньше затрат и он быстрее снимает квартиру. Иногда делаю 50 на 50.
Достаточно часто квартиры продаются уже сданные в наем. То есть владелец меняется, а арендатор остается, т.к. процесс продажи квартиры его практически не касается.

Смогу ли я получить годовую визу и постоянно находится в Германии, купив недвижимость? Получу ли я вид на жительство в Германии?
Приобретение недвижимости не является основанием для получения вида на жительство. Россияне, владеющие жильем в Германии, имеют право на туристическую визу сроком до 180 дней в году.

Что такое «Бизнес эмиграция»?
Этот вариант эмиграции выгоден, прежде всего, бизнесменам и инвесторам, располагающим возможностями вложить некоторые средства в экономику Германии.
Объем денежных инвестиций, что очень важно, не имеет принципиального значения в отличие, скажем, от Канады. Немецкое правительство при эмиграции в Германию предоставляет равные условия, как для крупных, так и для средних и мелких инвесторов.
Минимальный уставной капитал для компании с участием иностранного капитала составляет всего 25 000 евро, но каждый из нескольких партнеров должен внести в уставной фонд не менее 12500 евро. Также необходимо инвестировать в собственное предприятие 250 тысяч евро и принять на работу 5 человек.
Наиболее рациональной формой ведения бизнеса для иностранцев в случае эмиграции в Германию считается общество с ограниченной ответственностью (GmbH). Процедура открытия ООО не обременительна ни по времени, ни по расходам, разрешительные инстанции, как, впрочем, и прочие сферы государственного регулирования в Германии давно избавлены от бюрократических проволочек.
Однако власти могут заинтересоваться происхождением капитала, который будет являться базисом будущей компании. Поэтому потенциальному инвестору понадобится уже на первом этапе регистрации компании документальное подтверждение законности капитала.
Законодательство Германии требует, чтобы уставной капитал был внесен еще до регистрации компании. После проверки законности использования названия компании и юридического адреса данные о компании и ее владельцах вносятся в Государственный Торговый или Промышленный Регистр.
Владельцы официально зарегистрированной на территории Германии компании получают право на предоставление временного вида на жительство, первый этап эмиграции в Германию. Обычно впервые вид на жительство в Германии предоставляется на срок 2 года, после чего продлевается еще на три года. После истечения трехлетнего пребывания в стране власти принимают к рассмотрению вопрос о предоставлении постоянного вида на жительство.

Каковы средние цены на недвижимость в Германии?
Конечно, они разнятся в зависимости от региона (Земли Германии), города, качества дома и т.д. Но в среднем можно назвать такие цифры:
- Доходные дома (под модернизацию и реконструкцию) – от 300 до 600 евро за кв. метр.
- Реконструированные дома от 1000 до 1400 евро за квадратный метр.
- Квартира в жилом доме от 800 евро за квадратный метр.
- Элитное жилье от 2000 евро за квадратный метр.
Это означает, что 3-х этажный дом на 6 квартир вы можете купить примерно за сумму от 100 000 до 300 000 евро. Причем в одной из них вы можете жить сами, а 5 квартир сдавать примерно за 450 евро в месяц за квартиру.
3-х комнатную квартиру вы можете приобрести примерно за 65 000 -150 000 евро. А дом (в городе) на 1 семью обойдется вам от 100 000 евро.

Что такое «Холодная» арендная плата и «Горячая»?
Холодная аренда является арендной платой за вычетом коммунальных услуг. Размер данной арендной платы интересует владельца недвижимости, т.к. именно она остается у него на руках.
Горячая аренда состоит из холодной аренды + коммунальные услуги, т.е. это и есть полная сумма арендной платы, которую оплачивает арендатор. Размер горячей аренды, как правило, интересует арендатора, т.к. эту сумму он должен оплачивать владельцу квартиры.

Как и когда я должен оплачивать стоимость квартиры? Могу ли я оплатить продавцу стоимость квартиры на месте наличными?
Существует несколько схем оплаты покупной цены:
1) Внесение покупной цены на трастовый счет нотариуса сразу после подписания договора купли-продажи. В этом случае на покупателя открывается специальный транзитный счет, на который клиент вносит покупную цену за квартиру, а также зачастую дополнительные расходы на покупку.
Деньги хранятся на данном счету до тех пор, пока не будут выполнены все предпосылки для оплаты покупной цены: погашение продавцом возможных задолженностей и долгов по квартире, оплата покупателем разрешения управляющего на вступление в общество владельцев (если требуется), внесение нотариусом предварительной записи в поземельную книгу о новом владельце. После этого нотариус переводит покупную цену на счет владельца.

2) Внесение покупной цены на трастовый счет нотариуса до подписания договора купли-продажи. В этом случае вначале покупная цена вносится на счет нотариуса, после этого подписывается договор купли-продажи, выполняются предпосылки к оплате и после этого владелец получает свои деньги.

3) Оплата напрямую на счет владельца после подписания договора купли-продажи и выполнения предпосылок для оплаты. Предпосылками для оплаты покупной цены являются: погашение продавцом возможных задолженностей и долгов по квартире, оплата покупателем разрешения управляющего на вступление в общество владельцев (если требуется), внесение нотариусом предварительной записи в поземельную книгу о новом владельце.
В данном случае как продавец, так и покупатель защищены. Это также гарантируется нотариусом.
Оплата наличными лишает покупателя гарантий того, что сделка будет полностью завершена.

—————————————————————————————————————————————-